16.07.2020

Drei Experten-Tipps zur Finanzierung der Ferienimmobilie

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Interhyp empfiehlt Kunden, Kreditrate notfalls auch drei bis vier Monate aus der eigenen Tasche zahlen zu können.
  • Wer sein Ferienhaus in Zukunft auch vermieten möchte, muss eine hohe Bonität vorweisen.
  • Interhyp nutzt Know-how der lokalen Bankpartner.
  • Simultanhypothek: Wer ein zu weiten Teilen abbezahltes Objekt für einen weiteren Immobilienkauf beleihen möchte, erhält Zinsvorteile.
Wien, 16.07.2020 – Der Urlaub 2020 sieht bei den meisten Menschen anders aus als sonst. Jeder Vierte musste seine Pläne coronabedingt ändern, mehr als die Hälfte der Österreicher bleibt dieses Jahr im eigenen Land – das ergab die jüngste Reiseumfrage des ÖAMTC. Die Eigentümer von Ferienhäusern und -wohnungen in Österreich sind diesen Sommer klar im Vorteil. Wer nun über den Kauf einer Ferienimmobilie nachdenkt, sollte vor allem diese drei Tipps beachten: „Die Nutzungsart der Immobilie einkalkulieren, eine mögliche Beleihung des Eigenheims prüfen und das regionale Marktwissen der lokalen Kreditgeber für sich nutzen“, empfiehlt Andreas Luschnig, Leiter der Interhyp-Niederlassung in Wien, seinen Kunden. „Damit sie den Urlaub in den eigenen vier Wänden dann auch ohne finanzielle Sorgen genießen können.“

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Tipp 1: Mieteinnahmen für Ferienimmobilien sind nicht planbar
„Die erste Frage, die wir unseren Kunden stellen, wenn sie eine Ferienimmobilie finanzieren wollen, ist, ob sie diese nur selbst nutzen oder auch vermieten wollen“, sagt Wohnbaukredit-Experte Andreas Luschnig. Denn: „Auf Mieteinnahmen für eine Ferienimmobilie gibt es keine Garantie, zum Beispiel kann ein verregneter Sommer oder ein schneearmer Winter zu einem Einbruch der Mieteinnahmen führen. Der Käufer sollte Arbeitskapazitäten und Budgets einplanen etwa für Reinigung, Verwaltung oder Werbung. Außerdem muss er eine möblierte Wohnung vorhalten, was Mehrkosten verursacht. Und schließlich müssen die Einnahmen auch noch versteuert werden.“ Generell empfiehlt der Experte seinen Kunden auch unabhängig von der Nutzungsart der Urlaubsimmobilie eine realistische Haushaltsrechnung aufzustellen. „Neben einem Eigenkapitaleinsatz von mindestens 40 Prozent würden wir dem Kunden immer raten, dass er in der Lage sein muss, Zins und Tilgung aus seinem normalen Einkommen zu tragen.“ Außerdem begünstigen Banken in der Regel Eigennutzer mit gelegentlicher Vermietung, weil bei Kapitalanlegern die Objektbewertung herausfordernder ist, falls die Ferienimmobilie durch einen Betreiber und nicht durch ihn selbst vermietet wird.

Tipp 2: Unsere lokalen Bankpartner können Situation vor Ort besser einschätzen
Laut Interhyp sollten Kreditnehmer zudem verschiedene Kreditangebote einholen. Denn: Überregionale Banken kalkulieren meist strenger als Kreditinstitute vor Ort, die Tourismus und Objekt kennen. „Finanzierungen von Ferienwohnungen lassen sich daher oft bei den örtlichen Banken besser platzieren“, sagt Andreas Luschnig, der mit seinen 15 Finanzierungsberatern Wohnbaukredite für Ferienimmobilien nicht ausschließlich, aber doch sehr gezielt auch bei Banken vor Ort platziert. „Während überregionale Banken zum Teil sagen, dass Ferienwohnungen nicht mit einer nachhaltigen Miete berechnet werden können, wissen Banken vor Ort oft besser, welches Potential vorliegt und was man mit den Ferienwohnungen erzielen kann.“

Tipp 3: Simultanhypotheken verbessern die Zinssituation
Wer nicht ausreichend Eigenkapital für die Finanzierung einer Ferienimmobilie mitbringt, kann in vielen Fällen eine bestehende Liegenschaft als Sicherheit für die Bank mit einbringen. Selbst wenn diese noch nicht vollständig abbezahlt ist. „Das Eigenheim kann unter Umständen sogar bis zu 100 Prozent mit einer Simultanhypothek als Zusatzsicherheit genutzt werden“, sagt Luschnig. „Da die Vorlast Stück für Stück kleiner wird, wachsen die Banken mit der Zeit mit ihrer Simultanhypothek in den Wert des Eigenheims hinein.“ Anders ausgedrückt: Je weiter eine Immobilie abbezahlt und in der Regel gleichzeitig auch der Wert des Objekts am Markt gestiegen ist, desto größer ist die Sicherheit für die Bank und desto größer ist der Spielraum für eine weitere Kreditlast im Grundbuch. Somit verbessert eine Simultanhypothek nicht nur die Finanzierbarkeit, sondern in bestimmten Fällen auch die Zinskondition.

Beispiel: Ein kleiner Resthof im Burgenland kostet 150.000 Euro. Der Käufer bringt lediglich Eigenkapital für die Kauf- und Kreditnebenkosten mit, ansonsten soll die Immobilie voll finanziert werden. In Wien gibt es jedoch zusätzlich ein Eigenheim, dessen Wert 400.000 Euro beträgt und das nur noch mit 100.000 Euro belastet ist. Die Simultanhypothek wird nun für 150.000 Euro eingetragen – auf beide Objekte.

Kredite für Eigenheim und Ferienimmobilie können übrigens auch bei unterschiedlichen Banken liegen. Für eine Simultanhypothek fallen keine weiteren Eintragungsgebühren an, denn beide Objekte werden in einer Pfandurkunde aufgelistet.

Über Interhyp
Interhyp wurde 1999 von dem Österreicher Robert Haselsteiner und dem Deutschen Marcus Wolsdorf gegründet. Das Unternehmen ist heute einer der führenden Vermittler für private Wohnbaufinanzierungen in Deutschland und seit Herbst 2018 auch in Österreich mit einer Zweig-Niederlassung in Wien tätig. Mit seinem radikal transparenten und verbraucherorientierten Ansatz hat das junge Start-up vor 20 Jahren den deutschen Markt revolutioniert, war 2005 der erfolgreichste Börsengang des Jahres, bevor das Unternehmen 2008 in die ING-Familie integriert wurde. 2019 hat Interhyp ein Baufinanzierungsvolumen von 24,5 Milliarden Euro bei seinen rund 500 Bankpartnern platziert. Die Interhyp Gruppe beschäftigt etwa 1.600 Mitarbeiter und ist an über 100 Standorten präsent.

Kontakt

Interhyp AG
Caroline Neider / Corporate Communications
Telefon: +43-1-2530710-151
E-Mail: caroline.neider@interhyp.at
Web: www.interhyp.at

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